回建强

　　经过2008年楼市的低迷，房价、地价都出现了不同程度的下调，在这种情况下，住房保障工作是否继续按照此前的计划推进下去就成为疑问。作为市场参与主体之一的开发商，自然希望政府不要大规模建设经济适用房，避免经济适用房过分挤占商品房市场的空间。作为政府而言，基于对计划经济种种弊端的考量，也希望住房保障工作能够在市场体制的大框架下顺利推进，既解决住房民生问题，又能体现政府的资源配置效率。因此，如何更好地推进住房保障工作，是政府部门一直在考虑的问题。

　　据有关媒体报道，住房和城乡建设部近日召开了关于保障性住房的会议，对保障性住房结构进行了微调。所谓的微调在于，过去两年在各大城市推出的限价商品房，短期内将不会在全国范围内继续大量建设，同时对经济适用房建设规模也不再有强制要求。同时，廉租房和经济租赁房将作为未来一段时间的重点工作。

　　限价房实际上是特殊时期的特殊产物，这种介乎商品房和保障房之间的过渡产品的实际市场表现，并不令人满意。其定价机制、销售机制都缺乏客观可行的标准。在房地产市场出现调整的情况下，出现很多限价房项目的价格高于周边普通商品住房价格的情况。从理顺市场秩序和管理条线的角度看，此次阶段性叫停限价房建设，是比较及时的。

　　对于经济适用房是否要大量建设的争论，到目前为止依然比较激烈，实际上经济适用房的建设本身问题不大。经济适用房的产权属性比较明确，即消费者购买后获得“有限产权”。购买后再转让有一系列的限制性措施。因此经济适用房基本上不存在投资属性，同时最大程度保留了居住属性，这是政府进行住房保障工作的目的之一。换句话说，政府的住房保障工作就是为了解决低收入人群的居住问题，而非投资问题。从这个角度看，经济适用房应该进行建设，但建设的规模要有一个大概的匡算，不能靠拍脑袋。

　　2008年底国家出台经济刺激计划“国十条”，明确提出9000亿元安居工程建设规划，其中经济适用房建设及旧房改造项目都是根据相关人口数据匡算的，有较强的依据。因此，各地也应该在国家9000亿元安居工程计划的框架下，进行经济适用房建设的规划，并与本地住房整体规划相挂钩。媒体报道中的住房保障会议对经济适用房建设的态度是“具体规模由各地根据实际情况确定”。

　　该会议也明确要求各地在坚持住房市场化的同时，通过采取发展租赁住房，包括廉租房、公共租赁住房等多种形式来解决低收入住房困难家庭的住房保障。

　　从政府确立住房保障工作到各项制度法规的设立，再到具体建设规划的实施，实际上，住房保障工作的方向一直在进行调整。住房保障工作涉及到消费与投资的关系、政府与企业的关系、市场与计划的关系、建设规划与市场行情的关系等，综合来看，在诸多关系的掣肘下，住房保障工作的各项建设和准备还略显不足。住房保障政策依然处在演变之中。政府亟须通过市场调研、政策衡量、利益平衡、制度设计，尽快完善相关政策，给市场一个明确的预期。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）